事实上,当前各大机构“跑马圈地”扩张的长租公寓基本不赚钱、且盈利周期较长,“三年回本、五年盈利”已成租赁行业共识。同策咨询统计数据显示,目前长租公寓的投资回报率仅1%至2%,而不少发达国家的长租公寓年投资回报率一般保持在5%至6%。

　　一位公寓运营商直言,目前长租公寓行业基本不盈利,靠涨租和在资本市场“讲故事”生存。

　　在融资方面,长租公寓运营商的借贷成本普遍在5%以上,远高于回报率。因此,“涨房租”提高利润率已成为不少运营商平衡财报的手段,长租公寓高端化趋势远不能解决中低端租房者的痛点。

　　新华每日电讯记者在上海调查发现,即使身处远郊区,品牌长租公寓的一居室价格普遍在3000元以上,2居室更在5000元以上。“如果只做平价公寓,年资金回报率不到2%,尚不够目前的基准利率4.9%。只能做高端产品,提高利润率。”湾流国际公寓运营商告诉记者。

　　租房者是否愿意以高价换品质?我爱我家相寓调查显示,有高达57.3%的租客认为“房租贵”是“未来不再选择或不确定选择长租公寓的原因”。

　　从长租公寓价格预期来看,绝大多数租客可接受的长租公寓相对普租产品的溢价范围在20%以下,超过半数租客希望溢价程度在10%以内。然而长租公寓相比周边普租产品的溢价,通常在20%以上,部分高端产品的溢价甚至会超过50%。

　　“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。”胡景晖认为,无法通过运营实现盈利的租赁企业卷款跑路将由租客甚至全社会为其买单,危害极其严重。

　　从鼎家和爱公寓的案例来看,长租公寓运营商在租客不知情的情况下欺骗、引诱其与第三方金融机构签下分期贷款合同,资金链断裂后运营商卷钱跑路,租客却深受其害,面临既要继续还贷、又要被房东“扫地出门”的尴尬处境。

【乱象六】巧立名目“薅羊毛”,隐形收费层出不穷

　　长租公寓存在的隐形费用一般包括二手租房公司按照比例收取的服务费、租房平台额外规定的高于市场价格的水电费、额外规定的公摊费用以及家具维修费等

　　部分租赁机构违反押金退还约定,在租房期满后未及时归还,侵害消费者财产权。有的长租公寓运营商还巧立名目各种薅租客“羊毛”。

　　广州一位租客在退租时发现自己缴纳的3000多元押金,被公寓方扣了1000元。公寓运营方解释其为“房屋设备使用费”。

　　深圳某品牌公寓租客表示,“一开始与公寓管理员说好押一付一,交了定金并约定在当晚签合同。但签合同时管理员却重新提出要求押二付一,否则定金也不会退回。我不得不补交押金签了合同。租房合同到期后,我退房时莫名被扣了1000多元押金。”

　　签合同时才得知的其他费用、前后承诺不一致产生的额外支出、退租时的后期费用等,此类成本相比租金和押金来说,显得更为隐性。租客的隐形成本一般都有哪些名目?

　　新华每日电讯记者调查发现,除房租以外,长租公寓存在的隐形费用一般包括二手租房公司按照比例收取的服务费、租房平台额外规定的高于市场价格的水电费、额外规定的公摊费用以及家具维修费等。

　　“在深圳有一些城中村改造成的公寓收费很不规范,租客到了签订合同时才知道要交很多其他费用,如楼道垃圾清理费、电梯管理费、楼道灯费,退租时还要交500多元的家具使用费用。”

　　“除了房租,我还要交200元的管理费,其中包含50元的垃圾清理费和50元网费,但还有100元不知道是啥。”广州某品牌公寓的租客刘欣想提前搬走,公寓方却表示要扣她一个月押金。“合同里并没有说明我提前搬走的话需要交违约金,当时只是说提前15天告知房东就可以,现在却要扣我一个月的押金。”

　　上海市消保委披露,接到相关投诉730余件,占上海地区长租公寓投诉总量的52.1%。例如,300余名消费者先后反映寓见未按“15个工作日”的约定期限退还押金,公司还采取消极方式回应消费者的催促诉求,拖延时间平均长达3个月。