办理“租房贷”后,网贷机构会将租期内的全部房租一次性转给租赁企业,成为租客的债权人。比如,“爱上租”的租约合同中透露,网商银行以资金代付的方式将分期总金额一次性支付至企业账户。青客、蛋壳等租房平台不管客户实际入住多久,一律签2年租房贷款合同,一次性从银行贷出2年资金。

　　一位长租公寓运营负责人告诉记者,在租客与金融机构签下贷款合同后,租赁机构相当于获得“再融资”,并开启“拿房-出租-融资-再拿房”的循环模式。

　　“分期贷款的还款来源是所有签署了房租贷款合同的租房人。借助金融工具,租赁企业可以大量沉淀资金,加大资金杠杆,让扩张速度翻倍。”我爱我家原副总裁胡景晖认为,“这种模式实际上是让租客以个人信用帮长租公寓企业贷款,严重侵犯了租客的权益。”

【乱象三】寻求资本补贴抢房源,虚报规模“浮夸风”劲吹

　　有的租赁企业在运营长租公寓间数约2.5万至3万间,再加上签约未运营的,实有5万间规模。然而,该企业却对外宣称拥有10万间规模

　　随着金融政策对住房租赁市场支持力度不断加大,站在风口上的租赁机构纷纷借助资本的力量“跑马圈地”。只重规模、不重效益,甚至造成租赁机构竞相数据造假、“浮夸风”劲吹,扰乱市场秩序。

　　据不完全统计,目前金融机构已为住房租赁市场提供了约3万亿元的授信支持。如碧桂园、恒大和泰禾分别获批100亿元租赁住房资产支持专项计划,越秀地产和首创置业均申请了50亿元,绿城获批住房租赁专项公司债券40亿元,旭辉领寓在上交所挂牌总额度30亿元的住房租赁类REITs(房地产信托投资基金)……

　　今年以来,有不少房企发行了住房租赁专项公司债券。据不完全统计,目前已有10余家公司申请发行住房租赁专项公司债,发行规模总计618.8亿元。

　　值得注意的是,连目前未涉足长租公寓领域的房企也开始申请发行住房租赁债,如恒大、融信、龙光地产等目前均未落地长租公寓项目。部分房企甚至企图“挪用”租赁的授信额度为公司输血,以应对日益趋紧的房地产开发融资环境。

　　新华每日电讯记者调查发现,长租公寓资产证券化红利虽然不断释放,但却鲜见开发商更深的战略规划。一些企业在申请用途上,除发展住房租赁之外,还表示用于偿还公司债务、补充企业营运资金等,大有“圈钱”嫌疑。

　　更值得警惕的是,长租公寓业内各家企业为争夺市场规模,向金融机构虚报数据,“浮夸风”问题严重。

　　同策咨询经调研核算发现,有的租赁企业在运营长租公寓间数约2.5万至3万间,再加上签约未运营的2万多间,实有5万间规模。然而,该企业却对外宣称拥有10万间规模。

　　同策研究院首席分析师张宏伟透露,除在运营签约间数上虚报运营规模之外,有的企业甚至直接签“假合同”,把这些“假合同”的签约运营间数也算到规模数据当中。例如,有的大公司会与中小规模长租公寓签“假合同”,只需要交一部分“手续费”,房间数量即可算入大公司,但在实际运营上并无业务关系。

　　运营签约间数“浮夸风”为何会大行其道?张宏伟认为,背后的资本诉求是各机构制造这些虚假规模数据“浮夸风”的直接动力。“规模大了、市场占有率高了,品牌影响力就有了,有利于后期规模进一步扩张；此外,资本市场融资诉求也是‘浮夸风’的直接动力源。长租公寓行业企业估值是按照签约间数来计算的,间数越多、规模越大其估值也就越高,有了高估值就可以融到更多资金；进一步拓展规模。”

　　恒大研究院副院长夏磊表示,在政策风口驱动下,长租公寓运营商有很强的抢占赛道和市场份额冲动。

　　各品牌公寓为竞争市场份额,大概率会选择“融资-获取项目-再融资-再获取项目”的以规模为导向的加杠杆发展模式。大规模融资,激进抢占房源,不惜一切代价抢占市场份额,从而争取房租定价权,实现从“烧钱”到“赚钱”模式的转换。

【乱象四】囤房垄断租金定价权,竞价租赁现身江湖

　　不少租赁机构认为长租公寓的核心盈利模式在于垄断房源和赚取价差,这无疑把租赁的经念歪了

　　资本补贴助力下的抢房源大战,让房租预期节节攀升,租客们的利益被攫取,成为资本的战利品。

　　“有一些稍好的房源,租金提高20%很正常。房子报价选择权完全在机构手里,即使提高报价50%也属正常。”一位公寓运营商告诉新华每日电讯记者,各租赁企业争相垄断房源造成了租赁市场上的供需结构失衡,这使得供求关系进一步恶化。

　　在北京市朝阳区东五环附近的一个社区,多家长租公寓品牌的经纪人入驻办理房屋托管业务。“小区一共2000多套房子,自如托管的有230多套。”该小区的一位经纪人表示,蛋壳公寓在该小区托管房屋的数量也在100套以上,同时还有数家刚进入公寓托管领域的运营商。“为争抢房源,我们要在自如和蛋壳公司报价基础上再加二三百元才能抢过来。”

　　记者了解到,自如、蛋壳公寓两家长租公寓运营机构均在今年年初宣布获得数十亿元融资。多家类似的公寓运营机构如雨后春笋般冒出,纷纷得到资本青睐。

　　激烈的竞争,使得小区的租金“水涨船高”。租客张女士告诉新华每日电讯记者,她承租的自如寓一间南向主卧,租金为每月2490元,季付并有一个月押金,此外每年还有2000多元的服务费。“感觉比去年房租上涨不少,去年每月1800元左右就能租到这样的房间。”

　　蛋壳公寓创始人高靖直言,“第一年我们按照常规利润抢夺市场房源,抢夺定价权；第二年开始,扩大利润差,收获房租增长红利,公寓通过专业数据分析选址,争夺红利增长潜力小区,让优质资产从源头可控。”

　　中信证券分析称,不少租赁机构认为长租公寓的核心盈利模式在于垄断房源和赚取价差,这无疑把租赁的经念歪了,更站在了社会对立面。

　　据统计,2018上半年销售额前20的房企中已有16家企业开展了长租业务。长租公寓运营商不断通过融资扩大规模、滚动融资,占有市场大部分房源,最终将形成“垄断”获得租金定价权。

　　7月底,SOHO中国董事长潘石屹在上海表示,要让办公楼租户们“举着钱抢房子”,即实行竞价租赁。“只要不是非法集资的、传销的和开夜店的,谁给钱多就是谁。未来SOHO中国的所有房源都将参与竞标。”

　　竞价租赁会形成蝴蝶效应从商业波及住房租赁市场吗?“竞价本身就是推高租金的逻辑。住宅不宜竞价。”中原地产首席分析师张大伟表示,住宅关乎国计民生,无论是售价还是租金价格都应设限。

【乱象五】盈利模式不明朗,租赁机构鱼龙混杂

　　一位公寓运营商直言,目前长租公寓行业基本不盈利,靠涨租和在资本市场“讲故事”生存

　　在大量社会资本涌入住房租赁市场的背后,由于欠缺准入门槛、标准规范以及法律法规,市场发展良莠不齐的问题日渐突出。目前,已出现多家租赁企业经营不善、卷钱跑路的乱象。

　　8月20日,杭州长租公寓运营商“鼎家”一纸公告宣布倒闭,“因经营不善导致资金链断裂,已停止运营”。

　　而长租公寓运营商倒闭并非只有一例,今年3月,上海“爱公寓”由于过度使用金融杠杆、为租客办理分期贷大肆扩张,最终导致资金链断裂。

　　根据贝壳研究院数据,截至目前,全国公寓门店关店率达到3.6%,资金链断裂、消防不合规、物业纠纷为主要原因。在遭受争议的同时,长租公寓盈利模式仍旧待解。