|
共建“美好居住、美好办公”发展原则的倡议
富力集团副总裁北方区域董事长张辉致辞
正在直播 匡健锋：谢谢大家！非常感谢有这样的机会跟大家分享一下好租对联合办公的思考和数据，首先自我介绍一下，我是好租的联合创始人匡健锋。首先讲一下这些数据的来源，对于好租来说，我们现在已经在全国19个城市有布局，绝大多数看到的数据都来自于好租的收集和筛选。
我们分为这么两个部分跟大家进行介绍，第一，我们通过数据去看整个联合办公市场的供求变化，第二，从好租视角去看未来的趋势和发展。
首先是一些数据，这些是基本的量价的情况，北上广深我们关注最为密切的一线城市，以北京、上海为例，每个月在这个市场里可以看到15000个工位是待租的，新增是1000-3000个，会有一些波动。从价格方面，我们用三个维度进行分析，第一个是开放式的工位，第二种是独立式的办公空间一的租金情况，第三种我们和传统办公空间的租金进行了横向对比。可以看到北上广深有很多不一样的地方，但是大体趋势是相同的，如果我们聚焦在单独的一平米租金上，可以看到独立式的联合办公办公租赁是相对最高的，以北京为例，当然这个数据里面没有考虑分摊的面积等情况，我们看到在北京大概是18元/平米，如果再到开放式的，价格会低一些，传统的价格会更低一些，联合办公产品如果按照每平米产生的租金或者按照平效来看，租金收益比传统更高，因为在这样的一个产品里面不仅仅是办公空间或者租赁的概念，还有很多服务因素在里面。
我们通过一些图来看北京的一些形成，左右两个热力图，这边是传统办公的分布热力图，单位是“面积”，那边的单位是“工位”。非常明显的趋势，联合办公在北京，以北京为例，集中在三大区域，中关村，望京，CBD。传统的办公相对来说，它的范围更分散一些，在很多地方都会有，我们在上海、广州、深圳，可以看到近似这样的趋势，联合办公目前更多的还是向集中区域去扎堆。
从数据看看北京的一些情况，从开放工位和独立工位都可以看到，CBD，望京，租金价格相对较高的区域，整个成交的价格段也是相对更高的区间。从成交占比的角度来看，中关村是非常大的比例，CBD也是非常高的占比，对于独立和开放都是类似的趋势。其余的商圈整个价格集中在1000-2000元一个的区间上。
再有是上海，和北京的趋势非常类似，也是在传统的热门商圈联合办公的聚集效应更为明显，在外围也有，但是相对更少一些。对于上海来说，在老黄埔区域，南京西路，陆家嘴等等区域，都是联合办公相对聚集的地方。从成交的价格段的分析来看，可以看到陆家嘴整个成交价格段是相对较高的，徐家汇这样的区域整个占比会是比较高的，和北京的趋势类似，我们会在核心区域看到更高的价格和更高的占比。在深圳，趋势类似，在整个南山，是联合办公最为集中的区域，相应的价格也较高，还有类似的区域是福田，外围区域也有分布，但是和传统办公相比并不是特别多。深圳，开放式工位和独立式工位，南山科技园和南山中心区最为集中的区域。广州，和其他三个城市相比整个体量是较小的，珠江新城，越有，天河北，这是一些集中的区域。可以看到一线城市目前联合办公集中的区域都是在传统办公较为集中的区域，像天河北，珠江新城，都可以看到很集中的成交，包括价格也是更高的比例。
另外一个角度，从客户需求的角度来看一下，需求行业和一线城市的传统办公其实基本上是趋同的，IT业的，包括服务，包括贸易，还有文化传媒，也包括金融，这是目前的整个市场在传统办公领域比较活跃的行业类型，同样的联合办公行业里面也非常活跃，当然也有不太一样的趋势，后台数据是可以看到，类似于TMT行业，包括对从业人员年龄等等偏差，会导致在联合办公的需求里，IT行业，或者TMT行业，整个分布较传统办公来说更偏科技化，像传媒的占比都会更高。
我们从整个需求的面积和工位数量的角度进行分析，绝大多数的对联合办公的需求，我们是按照客户数量来计算的，绝大多数的需求依然以中小面积的需求为主。我们取了一个主流的计算了一下大概是13个工位以下的需求是占主流。
非常好的一个消息，我们从2017年1月份开始对所有通过好租进行选址的客户进行持续跟踪，我们发现从2017年1月份一直到今天，看到整个行业里所有的客户对于联合办公，包括对于工位或者联合办公的空间，接受程度一直呈现上升的趋势，这是整个在联合办公行业发展的过程中，其实也在不断交易这个市场，客户对于这类产品的接受程度，对于这类产品的理解和认知，一直程序持续提高的趋势。这样的一个趋势也是整个行业持续向前发展和加速推进的重要支撑。
联合办公本身是较为灵活的租赁方式，日常的关注中发现这个市场的波动比传统办公市场更大，也更为明显。再有是价值实现能力，通过租金对比也有直观的了解。集中性的趋势，联合办公现在有一个持续的向政策和热门商圈倾斜的趋势，价格相差较大，也是重要的一个点。再有一个是刚才提到的客户接纳的程度在持续的提高。
从数据看到一些未来趋势，这里面是好租对这个行业的思考。第一，共享经济的浪潮叠加了创业浪潮，拉动联合办公规模的激增。好租目前总共收录1100多个品牌，网点还要乘一个数字，可以看到一线城市截止到2018年9、10月份，有394万平米的运营面积，总工位52万个。从好租自身的数据库去做一些对比，和好租整体的房源库体现出来的一线城市可租赁面积的数据进行对比，这个比例还是非常低的，大概是2-4%，和客户需求的占比来说，要比那更低。未来整个市场会不会还有10倍左右的增量？联合办公会不会从单纯的租赁工位，租赁小房间，变成更能够被主流的供给端接纳的状态？我个人认为机会是非常大的。
从品牌的角度去看，很多网点的选址开始向核心商圈和优质物业集中，刚才说一千多个品牌，从城市的角度去看，上海是品牌和网点都相对较为集中，也比较丰富的一个城市，我们在上海可以统计到400多个活跃中的品牌。北京大概是269个，广州79个，深圳235个。一线城市比较多的联合办公的网点聚焦在核心商圈，刚才通过热力图已经有了比较直观的感觉，从这个饼图可以看到数据，比如中关村有18%的集中度，CBD有26%，上海南京西路和老黄埔都是相对集中的区域，还有陆家嘴，广州就更集中了，珠江新城和天河基本上占到六成左右，深圳围绕南山中心区以及科技园区。
从承载物业的角度做了一些分析，今年看到的写字楼依然是联合办公网点主要的楼盘类型，大概有18%是甲级写字楼的物业，乙级写字楼和其他的大概有80%左右。
这是市场的集中度，这张图是空白的，其实没有Bug，就是这样，这是选了我们库中TOP500的品牌做了分布，纵坐标表示的是网点，比较集中的都在头部，长尾效应非常的明显，这是二八法则或者马太效应吗？其实我们从运营面积的集中度上有一些了解和认识。目前在好租的库中，我们统计到全国大概有800万平米左右的面积，市场上有其他的分析和统计，可能更高一些，在1000或者1200的区间，整个运营面积集中度可以看到TOP10已经占了37%，如果我们看TOP20，接近一半的面积都在头部玩家的手里，如果我们看TOP100，已经是75%了，后面绝大多数的玩家有可能活得很滋润，但是相对区域性的，一个相对小众的市场的参与者。
行业的加速整合，2018年这样的趋势大家已经看得非常明显了，2018年1月至今，有一个网点以上的联合办公的品牌，减少也有大概40家，我们简单通过一些回访和公开信息对品牌减少做了分析，不做是83%，从城市的角度去看，北京因为体量比较大，北京和广州占的是相对较多的。还看到一个点，这些所谓撤点的联合办公的品牌，绝大多数运营时间并没有超过两年。
这个图是某一个品牌当前通过好租的数据口径的统计，空置率的一个变化情况，整个数据有两个方面的影响，一方面是结构性的变化，比如原来5万平米，今年一整年5万平米没有变，但是空置率提高了，会导致整个空置率情况的提升。再有一种，今年又开了5万平米，新开的也会带来空置率的提升。整个从2017年年中，一直到现在，总体市场的空置率是在提高的，因素有很多，刚才说有规模的扩张，行业的整合，也包括下半年经济形势的变化，整体来看空置率是向上走的态势。
跨界合作也有很多，就不展开了。
行业的兼并，10月份我们也完成了这样的收购，今年的合作非常多。融资，虽然说2018年整个融资水平不像前几年那么的疯狂，那么多，但是大概统计了一下，今年整个算下来也是100亿人民法的融资规模。
最后是我们发布的榜单，每次发布榜单我们比大家还要紧张，这些是我们通过对综合运营的面积，网点数量，城市覆盖，出租率，品牌影响力等等一系列我们能够获取到的指标，并且加以权重，最后做了综合实力的排名。2017-2018年非常明显的趋势，整个行业的发展趋势就是集群的发展，还有协作和并购的推进。未来我们认为集中一定是大的趋势，集中的过程中规模化对运营效率的提升是毋庸置疑的，并购和整合还会继续大量出现。再有是多元，我们看到那么长的长尾，一定有非常多的玩家活得很好，还会有细分化的产品出来，满足细分化的客户需求。
今天就介绍到这里，完整的报告大家可以通过二维码进行下载。
14：50 14：25
|
