土地存货相对充沛，尚有足够的“原材料”可供开发。土地购置面积与销售面积的比值自2017年第二季度起呈现升势，这得益于2017年以来开发企业补库存力度较大，供地高增长。侧面表明以当前的销售力度，开发企业土地储备相对充裕，暂缓补库可被允许，新开工尚有足够的“原材料”。

3、预计政策以结构化放松为主，对一二线和三四线、供给端和需求端等差异化考虑。具体可能调整的方向有：

其他城市和银行可能跟进小幅下调，加速放款。2018年10月份以来，北京、深圳、杭州、南京等地部分银行下调了首套房贷利率上浮量，调整幅度以5个pct居多。目前房贷利率回调是地区性、部分银行的个别行为，多为回调至接近当地同业平均水平，信号性不强。银行自身存在下调房贷利率的动因，若监管默许，其他地区和银行可能跟进小幅下调利率，加快房贷发放速度。

（一）高层调控态度或有所转变

图表9：单月土地购置面积与单月销售面积的比值走势（%）

结合农村土地制度改革，可能推进农村集体产权地块、工业等其他性质地块转为租赁用地，降低租赁住房企业的拿地成本。

2、预售制度改革或是长期方向，短期阻力之下可能暂缓。

（四）长效机制有的放矢，住房租赁供给格局将显著变化

数据来源：国家统计局

图表8：开发企业土地购置面积和成交价款同比增速（%）

四、开发投资增速小幅回落

2、建安投资增速显著跌破施工面积增速。

数据来源：国家统计局

资料来源：根据公开资料整理

数据来源：国家统计局

数据来源：国家统计局

二是中央权威媒体关于房地产市场的评论员文章。作为党中央、国务院指导全国经济工作的重要舆论阵地，《经济日报》在11月份以来频繁刊发表态楼市的评论员文章，且态度松紧相间，既防“大起”也防“大落”。

结合当前宏观经济和房地产市场形势，对2019年房地产政策走向有如下判断：

另外，在房价统计中存在滞后网签、集中网签、高低价搭配平衡网签、拆分销售合同以及其他弄虚作假的现象，实际房价可能一定程度被低估。但同时有不少项目楼盘采用内部优惠认购、装修费用打折等暗降手段，也难以反映在网签数据中。2018年9月统计局和住建部联合下发通知关注房价统计基础数据质量问题，统计口径可能进一步调整，后续数据对现实情况的反映有望更加真实、及时。

建安投资在2018年一直是负增长，并呈现和施工面积增速背离的走势，主要由于建安成本单价下降，与三四线城市开工比例提升有关。预计2019年一二线城市开工比例加大，建安单价可能较上年提升，施工面积和建安投资增速走势趋于一致。而新开工意愿特别是三四线城市开工下降，加之上年基数较大，2019年施工面积和建安投资总体增速可能有所回落。

一、房地产政策可能适度调整

房价走势依然离不开分化的主题。调控通常经历“量价齐升—成交降温—有价无市—降价”的阶段。随着成交持续走弱，一二线城市郊区盘和三四线城市房价有望出现松动而下行，缺乏刺激政策“加持”并且在过去一段时间需求被透支的三四线城市还需要警惕房价下行风险。由于“四限”持续时间较久，政策边际改善后，一二线城市中心区域存在房价补涨的潜在动力。

一二线城市行政管制适度松动。以保障刚需和置换型改善需求为重点，适当放松过紧的限购、限贷、限价、限售措施。其中，放松限购可能以各地人才安居工程的方式进行，如放松落户政策、实行购房补贴；放松限贷可能在部分地区下调房贷利率，降低首付比例，放宽按揭贷款额度增速的监管；限价导致一二手房价格倒挂，刺激了投资性需求利用套利空间入市的动力，可能放松或取消。

图表4：个人住房按揭贷款利率走势（%）

土地购置费和建安投资是构成房地产开发投资的两大部分，其中建安投资占主导地位（占比超过七成），土地购置费次之（占比约二成），在2018年二者与相关指标均出现了不同以往的剪刀差。

对于开发商而言，现房销售意味着须等房屋完全建好后才能开始回笼资金，进一步降低了开发商运用杠杆的空间和实现周转的速度，势必要求更强的资金实力和现金流管理能力，相当于较大程度收紧了开发商的资金腾挪空间。

图表2：2018年中央政治局会议对于经济和楼市的表态

基准利率保持稳定的前提下，房贷利率即将见顶。房贷平均利率已连续上涨近两年，上行持续时间长，但近一个季度走势趋于平缓。加之流动性环境趋于改善，未来一段时间基准利率上行的可能性较小，房贷利率在2018Q4-2019Q1有见顶回调之势。

目前房地产税立法进展较慢，草案初步形成但仍未提请审议。若按照原定节奏，2019年需在立法层面取得一些突破。初步出台的方案可能相对温和，不会震动市场，在总体框架之下具体操作细则的制定权有望下放地方。

2018年7月中央政治局会议将房地产市场调控目标明确为“坚决遏制房价上涨”，措辞空前严厉。但10月和12月政治局会议新闻稿以及11月经济形势专家和企业家座谈会的新闻稿里都没有提及地产，引发市场关于调控是否转向、是否放松的猜测。可以从两个侧面推测政策态度：

图表13：房地产各物业类型开发投资增速（%）

按目前城镇化率每年提高1.2-1.4个百分点的速度计算，未来几年内由城镇化带来的新增住房面积约为6-7亿平方米，在全年销售面积中占比超过三分之一，仍是影响楼市刚需的主要因素。但三四线城市人口外流势必导致其需求收缩，各能级城市间马太效应增强。

（二）房地产政策可能适度结构性调整