国资房企在建的租赁住房有望在2019-2020年集中推向市场，由于利用只租不售用地的建设主体均为国资背景的规模房企，与目前主导的标杆房企、连锁酒店、中介机构、创业公司等属性截然不同，住房租赁市场供给格局将发生显著变化。

土地购置费是分期支付的实缴土地款，计入当期开发投资金额，较土地成交价款存在滞后效应。土地购置费在2018年加速上涨，来自三方面原因：一是房地产投资统计口径的改变，从按形象工程进度改为按实际财务支出，土地款记账提前；二是拿地保证金比例提升，土地款收缴提前；三是房企对推盘回款的诉求提升，希望尽快取得土地证开工建设。

2、2019年第二季度前后政策可能适度放松。房地产政策具有适度调整的现实需求：行业内生需求是要加大对住房刚需的支持，减小对改善性需求的误伤，特别是小户型向大户型置换的需求；行业外部需求是经济增长动力不足，贸易摩擦困局未解，缺少应对一系列国内外环境挑战的辎重。这些内外部因素可能促使放松房地产调控的诉求和预期渐增，决策层对调控的态度转缓。

图表10：房屋新开工和施工面积同比增速（%）

数据来源：国家统计局

2、房企融资环境可能得到一定缓解。

取消商品房预售制度很可能是长期改革方向，短期推进阻力之下可能暂缓，或以鼓励试点的方式使期房和现房销售双轨并行。

大部分三四线城市需求侧并没有受到抑制，“四限”政策放松对其成交的提振作用有限。而棚改货币化安置比例降低对三四线城市影响较大，失去强政策托底的三四线地产成交可能重回基本面下行的通道。预计2019年三四线城市商品房成交面积同比下降，或降至-10%左右。

1、住房租赁“国家队”入场，供给格局将显著变化。

一二线城市政策环境缓和之下，市场成交活跃度可能有所提升。若过紧的需求限制政策发生适度松动，将有利于刚需及置换型改善性需求释放。2019年一二线城市商品房销售面积同比可能小幅增长，增幅约0-5%。

当前正处于政策观望期，各地可能自下而上、明紧暗松，局部试探微调。倘若控房价任务“达标”，可能为后续政策环境改善预留更多空间。从“遏制房价上涨”的目标看，“环比不涨”尚可较快达成，“同比不涨”还有较大距离。

图表3：近期《经济日报》关于楼市的评论文章表述

2018年土地成交面积和成交价款增速较2017年明显放慢，二者之间的缺口缩窄表明溢价率也在走低。且一二线城市降温幅度较大，不仅其土地成交面积同比负增，且土地出让金额占比下降。

图表1：我国房地产调控政策周期梳理

数据来源：国家统计局

房地产市场的变化可能对产业链上下游及相关领域产生影响：

资料来源：根据公开资料整理

图表12：建安投资和施工面积同比增速走势（%）

1、对下游企业的负面影响大于上游企业。房屋新开工增速相对不低，还能使上游建筑建材、工程机械、钢铁有色等上游行业继续保持较快增长；但商品房和二手房市场成交增速下行，将减缓装修、家具、家电等下游行业的需求，对汽车等商品消费的带动作用可能相对弱化。

预计2019年商品房销售面积增速依旧趋势性下行，同比增速约-5%左右。分解到各线城市来看：

在中长期，较快的城镇化使我国依然具备一定的新增住房需求基础。2017年末我国城镇化率为58.5%，仍处在城镇化进程的较快发展阶段。以70%的城镇化率目标、13.9亿总人口、城镇人均居住面积36.6平方米计算，未来新增城镇人口的住房需求面积为58.5亿平方米。

图表6：商品房销售面积和销售额及其增速（万平方米、亿元；%）

图表5：开发企业各项资金来源增速（%）

图表11：土地购置费和土地成交价款同比增速走势（%）

预计2019年土地市场继续降温，成交面积较上年减少。客观上，行业融资渠道受限使资金面总体较为紧张，开发企业到位资金主要依靠企业自筹资金和定金及预收款，房地产企业的拿地能力总体在降低。主观上，开发企业或预期房价上涨幅度有限，贸然拿地可能“面粉贵过面包”。出于对行业利润空间的担忧，有能力拿地的房企拿地意愿也有所下降。加之销售增速下降，房企拿地行为更为谨慎。

行为二：尽快开工推盘，提高周转速度。

但对于存量土地，房企仍然有动力以加快开工速度、缩短资金回笼周期并强化现金流管理，来对冲行业景气下行、规避资金风险，将前期已沉淀的土地储备和资金成本转化为产出。这有利于缓释新开工增速回落的速度。

房地产行业融资渠道偏紧倒逼开发企业行为发生转变，可能采取“慢补库+快周转”的模式，带来2019年土地市场成交下滑，而房屋新开工增速缓降。

一是政治局会议对经济形势判断的表述。10月和12月政治局会议延续7月会议关于“经济运行稳中有变”的表述，并提出“经济下行压力有所加大”的判断，与4月会议“经济周期性态势好转”截然不同，体现对经济动力的担忧。

主要观点：2019年房地产政策可能结构化调整，一二线城市行政管制适度松动，融资环境边际改善。商品房销售面积趋势性下行，同比增速约-5%左右；其中一二线城市可能实现约0-5%的小幅增长，三四线城市下降至-10%左右。土地市场成交面积较上年减少，新开工增速可能缓降；开发投资增速或小幅回落，全年增速约3%-5%。

1、土地购置费增速大幅超越土地成交价款增速。

在有效增加租赁住房供给数量的同时，国资房企有望提供更稳妥的运营方案。民营长租公寓盈利仍然存在难度，即便万科品牌背书的泊寓，部分项目也未能实现盈利。不少盲目追求规模扩张的长租公寓运营商资金链断裂，或被迫涨租或倒闭退市。

2、限制地方财力和政府投资。土地市场冷清将逐渐体现到土地购置费增长放缓上，可能加重地方政府债务风险，限制利用土地财政扩张基础设施建设投资的能力。

数据来源：国家统计局

（三）货币环境改善，个人按揭和房企融资或有松绑

本轮房地产调控已是我国地产调控史上力度最大、持续最长的一次调控，截至2018年底已持续28个月，原本三年左右的房地产市场小周期也被拉长。

二、楼市成交趋势性下行

数据来源：融360，中国人民银行

1、调控全面退出的可能性较小，否则极有可能导致调控成果半途而废。“房住不炒”和“因城施策”两个原则将坚持，客观上住房租赁市场局面打开也要求将稳定房价一以贯之。

三四线城市棚改安置区别对待。由于多数三四线城市面临人口净流出下的需求收缩和量价下行风险，在库存较高且房价不涨的地区可能继续实行货币化安置及其他优惠措施；而对已完成去库存的地区则取消或减少棚改货币化安置。

2018年12月，发改委发布《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》，其中包括支持AAA级优质房企发行企业债，但同时“负面清单”也明确禁止将债券资金用于房地产投资，可能具有一定的信号意义。从准入标准相对较低的公司债发行情况来看，近期房企发债审批速度加快，或为平稳应对偿债高峰期。对于主要提供刚需改需的房企，2019年资金紧张的局面可能得到一定的缓解。

行为一：放慢补库存进程，谨慎拿地。

在以上两个因素影响下，预计2019年房地产开发投资增速将小幅回落，考虑政策环境的边际改善其走势可能前降后稳，全年增速约3%-5%。

1、房贷利率有望见顶回调。

三、房企转为“慢补库+快周转”模式

数据来源：国家统计局

图表7：70个大中城市新建商品住宅价格算数平均增速（%）

资料来源：根据公开资料整理

预计受到销量持续走弱的抑制，2019年新开工意愿可能下降。其中，三四线城市受销量滑坡影响新开工放缓明显，一二线城市开工意愿提升但无法改变总体开工增速下降的趋势。

2018年9月末广东传言将取消预售制试点，深圳、合肥等地均在试点推进和鼓励现房销售，虽尚未涉及取消预售，但关于预售制度调整的讨论仍持续发酵。

3、房地产税实质推进关键还在立法。

对于购房者而言，现房看得见、摸得着，采用现房销售可以减轻对工程质量、交房时间、配套要求等不达标的担忧，有利于保障权益和减少纠纷。但现房销售推高了开发商的资金成本，可能代表着更高的溢价要求。

数据来源：国家统计局