从所有制结构看，上世纪90年代，全省房地产开发企业以国有和集体企业为主，其他经济成份力量较为薄弱。1997年，国有和集体企业分别为404家和224家，二者合计占全部房地产开发企业的69.1%，国有和集体经济占主体地位。随着市场化程度提高，呈现国退民进、所有制结构多元化的态势。2017年，有限责任公司3463家，占全部开发企业的48.6%，上升至首位，占比较1997年提高42.1个百分点；私营企业 2967家，占比为41.6%，居第二位。两者合计房地产开发投资5914.9亿元，占全省的89.1%，成为房地产业发展的主导力量。

（四）保障安居工程成效显著，居住条件有效改善。1999年，随着全省城镇廉租住房管理办法的实施，经济适用房建设方式和廉租住房制度逐步完善。2007年，所有县（市、区）全部建立了廉租住房制度，逐步解决城镇住房与经济双困户的住房问题，为2.8万户低保家庭提供了廉租住房，市场与保障共同发展的住房供给体系正在形成。党的十八大以来，全省上下在加强房地产调控、保持房地产市场平稳健康发展的同时，大力开展保障性住房和棚户区改造建设，加快建立健全住房保障体系，努力扩大住房保障覆盖面。保障性住房建设全面展开，已连续6年超额提前完成年度目标任务。2012-2017年，城镇保障性安居工程开工284万套，基本建成215万套，有效改善了居民居住条件和环境，提高了整体居住质量。2017年，城镇、农村居民人均住房建筑面积37.6平方米和42.5平方米，分别比2012年扩大4.2平方米和4.1平方米。

改革开放40年以来，山东房地产业经历了起步、成长到逐步成熟的发展过程，为促进经济发展、提高居民生活水平和生活质量做出了重要贡献。特别是党的十八大以来，全省坚持房屋的居住属性，在促进房地产发展的同时，坚决落实好房地产调控政策，建立完善房地产市场长效机制，房地产市场实现了平稳健康发展。

（一）缓慢起步阶段（上世纪90年代以前）。改革开放初期，机关、企事业单位开始兴建职工住宅，并以福利形式分配给职工。这种解困式的住宅大多数建造于本单位周边的空闲土地上，虽然没有现在小区的规模与环境，但总量十分庞大，至今仍然是城镇不少居民的主要居所。1986年，经国务院批准，在烟台等四城市开展“优惠售房”、“提租增资”改革试点，拉开了公有住房改革的序幕。1990年，国家允许城镇国有土地使用权出让和转让，从法律上给予了房地产业保护和肯定，突破了房地产业走向市场的土地瓶颈，住房开始实行商品化。这一阶段，山东房地产开发企业数量少，基本隶属于行政主管部门，经营上一般没有自主权，开发量也少，市场化程度很低，居民仍以租赁公房为主，只有极少数居民购买商品房，价格远远偏离价值。1990年，全省房地产完成开发投资只有9.2亿元，占全社会投资的2.7%。城镇居民人均居住使用面积10.1平方米，比1978年扩大不足5平方米。

（三）商品房建设规模稳步扩大，房地产市场需求有效释放。商品房施工面积成倍增加，由1990年472.0万平方米增至2007年的15165.1万平方米，增长31.1倍，年均增长22.6%；2017年达到63563.2万平方米，是2007年的4.2倍，年均增长15.4%。其中，住宅施工面积由1990年的394.7万平方米增至2007年的12671.4万平方米，增长31.1倍，年均增长22.6%；2017年达到46742.1万平方米，是2007年的3.7倍，年均增长13.9%。

改革开放40年，山东房地产业发展取得辉煌成就。展望未来，在“房住不炒”的总基调下，山东房地产业发展迎来新的时代。加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，构建市场配置与政府保障、自主购买与市场租赁相结合的住房体系，有利于推动房地产业由高增长向高质量发展的转变，实现山东房地产业持续健康发展。

（二）投资膨胀阶段（1991—1995年）。1991年，国家确定以“建、售、租”多种形式进行房改；1992年，公积金制度开始实行；1994年，实施分税制改革，把耕地占用税、土地使用税、土地增值税、房产税等这些与土地有关的税种都留在地方。在此背景下，山东房地产市场规模持续扩大，房地产企业个数显著增多，开发投资迅速增长，1994年投资额达到102.6亿元，较1990年增长10余倍。房地产投资过度膨胀乃至整个经济“过热”带来的问题开始显现，为此国家对房地产开发业实行严格调控措施，1995年全省房地产开发投资121.1亿元，增速回落至18.1％，过快增速得到有效遏制。

一、房地产市场发展历程

（一）产业队伍发展壮大，所有制结构日趋多元。全省房地产开发企业不断优化产品结构，提升管理水平，完善营销手段，综合竞争力不断提升，产业队伍逐步发展壮大。2017年，全省房地产开发企业7126家，是1990年的41倍。尤其是近20年来，高资质企业队伍快速增长，企业资本实力明显提升。一级、二级和三级资质企业分别为123家、482家和967家，分别是1997年的4.9倍、5.5倍和5.0倍。房地产开发企业资产突破4万亿，达到41759.8亿元，是1997年的91.7倍，年均增长25.3%；平均每个企业资产规模由1997年的0.5亿元扩大到5.9亿元，年均增长13.1%。

二、房地产业的发展状况

改革开放40年来，全省房地产业发展可分为缓慢起步、投资膨胀、消化盘整、市场化经营四个发展阶段。

3．转型及长效机制探索阶段（2014年至今）。经历十几年的快速发展，新常态房地产市场结构性矛盾逐渐显现，房地产投资增速出现回落，商品房销售面积明显下降、库存量高企，企业对市场预期信心减弱，亟待建立长效机制。2014年，全省房地产开发投资增长6.9%，2015年增速下探至1.3%。从销售市场看，商品房销售面积2013年创历史新高后，2014年转为下降11.1%，2015年增速虽回升至6.0%，但待售面积达到4276.8万平方米，增长25.8%，去化周期达到历史高点。2016年以来，国家提出“房子是用来住的而不是用来炒的”新定位，山东积极探索建立房地产长效机制，助推房地产行业发生变革和洗牌，房地产开发实现了防风险、去库存双赢共进，房地产市场步入平稳健康发展新时代。2017年，全省房地产开发投资和商品房销售面积分别增长5.0%和8.7%，待售面积下降22.0%，降至2014年以来最低水平。

随着住房市场化改革的实施，福利分房制度下积压的住房需求得到释放，全省房地产市场进入投资、销售高速增长阶段。1998-2003年，房地产开发投资额由131.9亿元快速扩张到581.9亿元，增长3.4倍，年均增长34.6%；商品房销售面积由698.3万平方米增至2251.5万平方米，增长2.2倍，年均增长26.4%。2003年，个人购房成为住宅市场的主力军，住房市场化水平大幅提高，居民居住条件明显改善，城镇居民人均住宅建筑面积达到25.7平方米，比1998年翻了一番。

在国家宏观调控政策措施和房地产市场供求关系的共同影响下，山东房地产开发投资结构继续优化，投资重心向住宅领域倾斜。1995年，住宅投资70.0亿元，占房地产开发投资的比重较低，为57.8%；2000年，住宅投资146.2亿元，占房地产开发投资比重升至65.5%。2017年，住宅投资4929.5亿元，占房地产开发投资的74.3%，占比较1995年提高16.5个百分点。其中，改善型90平方米以上中大户型住宅成为投资主力，增长15.0%，增速比上年提高6.8个百分点；90平方米以下小户型投资下降21.2%。

2．市场化提升阶段（2004-2013年）。随着房地产市场不断成熟，自2004年起进入了平稳快速发展的“黄金十年”，产业化水平不断提高，成为经济发展新的增长点。2004-2013年，全省房地产开发投资由764.8亿元增至5444.5亿元，增长6.1倍，年均增长24.4%；商品房销售面积由2525.2万平方米增至10329.8万平方米，增长3.1倍，年均增长16.9%。其中，住宅销售面积由2207.3万平方米增至9300.3万平方米，增长3.2倍，年均增长17.3%，占全部商品房销售面积比重保持在9成左右。

（五）对经济贡献率稳步提升，吸纳就业人数不断增加。房地产业作为宏观经济的重要组成部分，以及对大量关联产业的有效带动，为全省经济社会持续稳定健康发展作出了积极贡献。2017年，全省房地产业增加值达3091.4亿元，是1991年的21.3倍（不变价测算），对经济增长贡献率由1991年的2.9%提高到4.4%，占GDP的比重达到4.3%。从财税收入看，房地产业缴纳税金总额大幅增长。2017年，缴纳营业税金及附加375.8亿元，为1997年的110.9倍，年均增长26.5%，成为支撑财税收入稳定增长的重要来源。

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商品房销售面积快速增长，1991年只有176.6万平方米，2000年突破1000万平方米，2007年超过5000万平方米，达到5062.0万平方米，是1991年的28.7倍，年均增长23.3%。2013年突破1亿平方米，达到10329.8万平方米，其中住宅销售面积9300.3万平方米，占90.0%。2017年，商品房销售面积创历史新高，达到12813.2万平方米，比2007年增长1.5倍，年均增长9.7%，呈现平稳较快增长态势。