中央财经大学金融学院副教授谭小芬认为，房地产信贷持续快增长存在问题

　　“青年经济学人”评选系列报道之二十

　　谭小芬

　　1978年生，2001年和2004年，先后在北京师范大学经济与工商管理学院获得经济学学士学位和金融学硕士学位;2007年获得中国社会科学院世界经济与政治研究所(世界经济专业)经济学博士学位。2012年-2013年美国哥伦比亚大学访问学者。现任中央财经大学金融学院国际金融系副教授，硕士生导师，博士生导师。研究领域为货币政策和国际金融。

　　核心观点

　　现在人民币汇率实际上已经基本接近均衡水平，不存在大幅升值的基础，反而双向波动的可能性在加大。

　　房地产投资在总投资中的比重高达25%，房地产投资的波动对投资总额和整个经济增长都会带来非常显著的影响。我们应该尽快摆脱过度依赖房地产业的现状。

　　央行全面降息可能性很小。如果中国经济真的往下走，央行有可能会降息。

　　人民币汇率已接近均衡水平

　　新京报：9月外贸运行数据显示，贸易顺差有所缩减。10月1日，国际货币基金组织(IMF)的数据显示，德国已经取代中国成为全球最大的贸易盈余国。中国贸易顺差慢慢降下来，跟人民币升值有关系吗?

　　谭小芬：中国贸易顺差降下来有几个原因，人民币升值肯定是其中很重要的因素，因为人民币汇率实际有效汇率到现在升了36%，这个升值幅度还是比较大。

　　另外，中国很多产品在发达市场的份额在2008年已经达到天花板，即在别的国家市场份额达到一定的比例后很难在继续扩大。市场份额达到天花板之后，发达国家经济增长不是特别好，即使份额保持不变，但需求小了，总量也会变小。

　　此外，国内的生产成本包括水电、劳动力、银行贷款利率等都在上升，盈利的空间变小。加上人民币升值，外部需求下降，所以出口没有像过去增长那么快。

　　新京报：但IMF认为人民币仍然被低估了5%到10%。

　　谭小芬：实际上，现在人民币还真不一定被低估，现在人民币汇率实际上已经基本接近均衡水平，不存在大幅升值的基础，反而双向波动的可能性在加大。最近有研究员认为人民币贬值的因素要超过升值的因素。

　　新京报：为什么现在人民币汇率没有大幅升值的基础?

　　谭小芬：从外部的环境看，人民币盯美元，美元对其他货币在升值，就意味着人民币对其他货币也在升值。所以人民币即使不动，对其他货币也在升值。

　　现在的贸易顺差没那么大，再继续升值的话，出口还是会往下降。这是非常重要的因素，不要小看这个因素。

　　90年代的时候，所有的国家都在盯住美元，美元升值它们的货币也升值，开始这些国家认为美元升值趋势应该在1-2年内就会结束，而实际上，1994年-2001年美元出现很长时间的升值趋势。

　　这一轮美元升值的周期也会比较长。如果人民币还是盯着美元的话，相当于对其他货币的有效汇率升得更多，所以从这个角度来看，人民币对美元应该贬值。

　　还有国内的因素。一方面，出口在往下降，进口在往上升，实际上我们需要进口的东西特别多，服务业和大宗商品的进口越来越多。中国的一般贸易进口占进口总额的比例从2007年的45%飙升至2012年的近60%。在日益壮大的中产阶级的支撑下，中国对旅游、教育、医疗保健等外国服务的需求也在迅速增长。另一方面，国际收支，不能仅仅只看贸易，还得看投资。我国引进外资基本就稳定在1千亿美元左右。但是中国对外的投资越来越多，增长非常快。

　　所以出口下来了，进口上去了，境外投资在增加，国际收支的顺差就会下来。如果光看市场因素的话，人民币是有贬值压力的。但是因为央行有很大的外汇储备，可以通过政策对冲的手段进行干预，让人民币不贬值，保持稳定。

　　应尽快摆脱过度依赖房地产业现状

　　新京报：你的研究领域里还有一项是对美国和欧洲房地产周期的研究。

　　谭小芬：对。2006年，当时还在社科院。当时中国房地产房价涨得比较厉害，出现比较明显的泡沫。所以当时就研究美国和欧洲的房地产市场，想从中得到一些启示。当时重点跟踪了美国的房地产市场，对房地产市场对宏观经济的影响感触比较深。后来去理解美国的次贷危机为什么那么严重，因为它的源头是房地产。

　　房地产跟宏观经济有两个方面的联系。第一是实体经济，比如说中国，房地产联系着建材、钢材、水泥、装修等大概60多个行业，跟实体经济的关系非常强。第二是金融，因为大部分贷款都是以房地产作为抵押。美国的房地产还有很多的衍生产品，所以它对实体经济和金融体系的影响非常大。

　　新京报：2006年对美国房地产市场周期的研究，如今来看，对中国房地产市场有无借鉴意义?

　　谭小芬：美国的房地产投资占整个投资最高才10%，房地产投资并不高，但中国的房地产投资占到整个投资的20%-30%，这个非常高。而且我们的房地产抵押贷款增长得也比较快，信贷持续增长那么快是有问题的。

　　所以启示是，第一，房地产市场因为连着实体经济和金融体系，所以对于房地产市场的控制，不能直接控制房价(国外不会直接控制房价)，可以控制金融机构的信贷，可以进行顺周期性的监管。所以对房地产市场信贷怎么进行监管非常重要。欧洲央行在2005年、2006年的时候就非常关注房地产信贷的增长。

　　第二房地产对宏观经济的影响要特别重视。在中国，房地产行业已经成为经济的重要支柱，房地产投资在总投资中的比重高达25%，房地产投资的波动对投资总额和整个经济增长都会带来非常显著的影响。而且，房地产行业大量资金来源于银行体系，开发商从银行贷款、买房者从银行贷款，风险也不容忽视。纵观历史，从日本的资产价格泡沫破裂到东亚金融危机，再到美国次贷危机，无不与房地产有关。我们应该以此为鉴，尽快摆脱过度依赖房地产业的现状。

　　房贷7折优惠可能性很小

　　新京报：近期央行新规：首套房首付比例30%，贷款利率下限是贷款基准利率的0.7倍，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买商品房，执行首套房贷款政策。你怎么看这次央行和银监会松绑楼市限贷?

　　谭小芬：今年可以看到经济下行的趋势比较明显，政府反腐的力度比较大，所以实体经济如果下来了，一定要有另外的领域发展起来让大家觉得不会特别糟糕。

　　现在北上广一线城市还可以，房价不存在大幅下跌的基础。但是像三四线城市，房地产价格下跌风险较大。

　　中国房地产市场的暴利时代已经过去。对于房地产，我觉得现在政府是比较矛盾的。一方面，害怕它涨，老百姓会怨声载道;另外一方面，又害怕它跌。一跌的话，银行体系、地方融资平台都会出问题。